各国股票和房产增长数据

1. 股市走势与国家整体经济形式之间有什么关系

看到这个问题，首先让我想起一句话，一百多年前，查尔斯·H·道的道氏理论对股市有个十分经典的归纳：“股市是经济的晴雨表”，一直到今天，几乎从来没有人会从根本上去否认这句话；在其他国家或许这个归纳是适合的，但在中国，二者之间虽然也有一定关联性，却并不那么明显。

我们以美国为例，从长期看，美国股市几十年来的快速成长，离不开美国经济的支持。美国国内生产总值自1960年到2006年增长了近26倍，从5000多亿美元（名义GDP）增长到13万亿多美元（见下图1），同期美国道琼斯工业股票平均指数也上涨了26倍多，从1960年代初的400至500点，上涨到2006年的14000多点（见下图2）。其间尽管几经波折，但是，美国经济的强劲增长，支撑了美国股市顽强的成长之路，而美国股市的迅猛发展，也为宏观经济增长提供了源源不断的资金来源。

1960年-2006年美国道琼斯工业股票平均指数走势

观察美国股市的发展之路可以发现，美国经济的持续发展正是美国股市不断增长的基础所在，宏观经济的持续增长又是股市强劲增长的坚实基础，二者之间血肉相连，有着密不可分的关系。

我们再回过头来看中国，股市和经济在5年前、10年前甚至更久的时候里，股市和经济基本上是完全背离的，几乎没有关联性，原因是中国股市总市值和中国经济总量不成正比，所以关联性小。

中国股市严格来讲还处于初级发展阶段，规模小、质量差是一个不争的事实，盘子小的个股更容易被资金大户所控制。在其他相对成熟的股市，一波上涨或下跌行情一般需要几个月到一年甚至更多的时间才能完成，但在我国一波行情能在数天之内走完全部历程，时间快得连人们使用技术分析的工夫都没有，股价波动也没有什么规律。也就是说只有当股市达到一定的规模后，也只有当股市的变化与当时经济发展状况相联系的时候，股市才能起到经济“晴雨表”的作用。

从股市与经济增长率之间关系来分析：

近10多年间，我国GDP的实际增长率最高是1992年的14.2%，从1993年开始，连续7年下降，直到1999年到达低谷。但在这7年中，我国股票市场以上证指数的年平均数来算，有5年上涨。尤其是1995年到1999年，GDP增长率连续4年下降，降幅达30%以上，股票市场却连续4年上涨，涨幅达到110%。相反，2001年到2005年的4年间，GDP的增长率连续提高，股票市场却连跌了4年。由此看来，股市对经济的反应并不那么机械地对等。

从股市与公司利润之间关系来分析：

从两方面来看：

1、是上证指数与公司平均净资产收益率，从1994年平均17.77%的净资产收益率开始，到1998年9.17%，我国上市公司的净资产收益率连续4年下降，降幅高达48.4%。而这4年的股票市场有两个为强势整理年份(1995年和1998年)，两个为显着上涨年份(1996年和1997年)，上证指数的年平均数4年间上升了78.76%。

2、是指数与利润增长率，为更准确地反应客观状况，扣除新股贡献后的上市公司可比利润增长率。从1994年以来，上市公司可比利润增长率有5年为负，分别是1995、1996、1998、2001、2005年。5年中有两个上升年份(1996和2001年)，两个强势整理年份(1995和1998年)，真正的下跌年份只有2005年。这一结果依然叫人气馁，号称经济晴雨表的股市竟然连公司利润增减都无法提前反应。

由此可见，经济好，只是股市上涨的一个积极因素，如果有更多更大的负面因素，经济很好，股市有可能持续熊市。以中国股市为例，2003年，全球股市的熊市结束的一年，全球经济也开始回升，中国在这一年开始，经济自大概1995年前后第一次GDP增速重新达到了10%，并且一直持续了5年。但中国股市2003年只反弹了10%，2004和2005年继续下跌创新低。什么原因？因为2001年中国股市积累的泡沫太大，虽然经济增长减少了泡沫，但阻止不了泡沫的破灭。

当然，也并不是说股市和中国经济之间一点关系也没有，起码也反映了三点：

1、股市从总量趋势上反映宏观经济。

宏观经济总量的长期趋升推动股价指数的长期趋升。这种反映同样也不是机械的，即宏观经济总量的上升并不一定会推动股市上涨，股市只是围绕宏观经济总量在上下波动而已。这种波动也不是无规则的：每当股价指数到达一个高点，股市就会由升转跌，到达一个低点，就会由跌转升。而促使这一转折的因素很多，有时是公司利润的增减，有时是经济增长率的变化，有时是利率变动等。

2、股市从平均数上反映公司盈利水平。

统计1995年以来我国上市公司利润的年平均增长率，得出一个数据：12.41%。然后我们以1995年的上证指数年平均数661点为起点，按12.41%的年均升幅算出各个年份的上证指数的理论值，最后再将实际的指数与之比较，显示两种趋势高度重合，只是当市场乐观时，指数就在它的理论值上方运行，当市场悲观时，指数就在它理论值的下方运行。

3、股市与利率的关系比股市与宏观经济的关系更为密切。

特别是1994到2001年的7年间，以1年、3年、5年3种基准利率平均数计算的银行存款基准利率从12.36%下降到2.61%，这可以完全解释这7年的牛市历程。2001年，由于股市估值已大幅度透支了利率下降效应，大盘开始调整。2002-2003年，伴随利率小幅下降，股市进入相对平稳阶段。2004-2005年，利率重续升势，股市又跌一波。2006年，虽然平均基准利率由3.03提高到3.21，但其间上市公司的可比利润出现53.61%的巨大升幅，推动股市大幅上涨。2007年，虽然平均基准利率提高到4.31，但上市公司可比利润达到63.88%，推动股市以更大的幅度攀升。

最后总结一下，未来股市在一个相当长的时期内，比如二三十年内，和经济可能是基本对应的，不过大多数投资人不可能像投资房产一样中长期持有股票，而对于一两年的股市行情，资金因素是股市涨跌的关系。因为最近10多年，社会主流的投资渠道是买房；最近一两年，信托业的兴起又导致较多的股市资金流向10%左右固定收益的信托产品。而股市的话，中国的股票消费者虽然普遍比较“小白”，但毕竟不是傻，决策层长期把股市消费者当成了“备用小金库”，一旦有了更好的投资渠道，股市就会越来越被抛弃。

2. 日本房地产当年崩盘，那当时的地产股票走势如何呢

日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。

（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈
日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话
从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国着名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达 5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。
更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

（三）地产神话破灭造成经济十年萧条
1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1／3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。
房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。
不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。
日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。当时做收购计划时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。

（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫
在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。
首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。
其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。1980-1984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。 1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。

（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误
20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。
日本金融政策具体体现在以下三次失误：
1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。
1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。但日本经济的灾难却由此开始。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。
1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6 %.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。

（六）金融政策为何出现误判
金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？
当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平上不变，一直到1989年5月日本银行才提高利率，这时距离 “黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认为，这不能不说到日本泡沫经济的起点1985年。因为在这个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
第三，日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
也就是说，1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。

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3. 美国房地产股票板块会持续升高吗对此你是怎样的看法

我觉得这种情况非常正常，因为目前美国的通货膨胀问题非常严重。

如果我们想要看待房地产板块的问题的话，其实我们不仅仅是要看房地产本身的问题，同时也需要看资金流向的问题，这样才能帮助我们从宏观的角度来分析当前的房地产行情。关于你问的这个问题，我会从以下几点给你解答。

一、你首先需要有资金流向的概念。

我们要知道资金本身具有一定的趋利性，哪个板块的投资机会多，同时投资机会大，资金就会留下两个板块。对于目前的美国市场来讲，美国市场的资金主要是流向股市和房市。我们知道目前美股的位置已经非常高了，各个股票的资产价格都非常高，现在路上并不是一个明智的选择，很多人也担心美股会出现系统性的风险。也正是因为这个原因，很多人开始把目光投向美国的房地产板块。

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5. 中国房地产将来的发展趋势，兼谈与股市的关系

2018年房地产行业发展前景分析 机遇与挑战并存
调控“稳”字当先，预计限售、限价将常态化
目前各地楼市政策进入微调时期，目的为防止区域楼市出现“量”、“价”明显波动，预计限售、限价将成为各地调控的常态化举措，未来调控力度大幅上行的可能较小。
预计限售、限价将为常态化调控举措
限售政策能够精准打击投机炒房，既不伤及刚需又能抑制投机、平稳楼市，逐渐成为了各城市调控的首选和标配，2018年以来新出台调控的城市政策无一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市数量已近70个，限售年限在2-5年不等。此外，限价同样是各地调控不可或缺的方式之一，主要目的为通过行政干预防止一手房价格的大幅波动，多个城市一手房定价普遍低于周边二手房。考虑到目前楼市调控基调主要为稳定房地产市场，预计限售、限价将成为各地楼市调控的常态化举措。
三、四线销售增长动能趋弱，再融资压力对投资制约明显
商品房销售仍维持同比微增，三、四线城市表现虽优于一、二线，但销售增长动能略显不足。全国商品房销售增速呈现下降趋势，据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，截至2018年1-5月，全国商品房销售面积累计同比增长2.90%，其中4月商品房销售面积当月同比增速甚至为-4.09%，显示出全国商品房销售增长已有所乏力。分区域来看，大中城市市场有所回暖，30大中城市成交面积当月同比跌幅在2018年以来收窄，但全国商品房销售数据虽优于30大中城市表现却无明显上扬，显示出大中城市之外的三、四线销售增长动能有所减弱。
开发投资整体表现仍较好，但再融资压力对投资有较大制约
截至2018年5月底，房地产开发投资完成额累计同比增速达10.20%，较2017年底继续上升了3.20个百分点，投资数据仍表现抢眼，但实际从2018年3月以来，单月投资额同比增速则出现了持续走低，叠加社会融资规模数据2018年以来明显走弱，房地产开发到位资金来源累计同比增速承压，其中开发贷、按揭贷款累计同比已走入负值区间影响，房企投资增速存在下行压力。
预计行业销售稳中略降
目前核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强，同期部分城市首套房贷款折扣取消，利率甚至上升到基准利率的1.05-1.1倍不等，较大地削弱了贷款买房人群购买力，而三、四线城市尽管目前库存水平仍较低，但考虑到棚改及货币化安置力度边际将无明显增长，区域房价的上升也致使当地人群购买力下降影响，三、四线房地产销售的同比高增速难以维系，预计2018年全年商品房销售同比增速将收在约-2%。
开发投资增速趋弱
受全国商品房库存处于低位、行业集中度快速上升影响，房企补库存意愿十分强烈，但投资势必需要杠杆的扩张，在去杠杆政策背景下，房企再融资环境的大幅收紧对扩充资源的能力造成明显制约。我们依旧维持对房地产开发投资边际悲观的判断，预计2018年行业开发投资增速将小幅增长约3%左右。
大型房企深耕区域能力加强，销售集中度快速提升
在全行业销售、投资边际趋弱的背景下，大型房企的项目布局更为分散，抗击政策和市场变化的能力更强，行业销售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，销售金额TOP10、TOP30的房企市场份额已分别达23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市场占有率更进一步分别提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加强，区域房企突围难度更大，除少数地方核心国企、个别实力较强的区域品牌房企外，区域房企已很难占据当地销售前列的位置，而反之如万科等龙头房企则位列多个城市的销售前5，预计随着龙头房企的市场布局进一步分散，各地销售前列的榜单中区域房企的身影将更为鲜见。
行业资源集聚效应明显，强化大型房企市占率提升趋势
2018年1-5月全国房地产企业拿地TOP10、TOP30权益拿地金额占300城土地出让金比例均达约24.05%和42.06%，该比例较2017年底略有下降但仍维持较高的水平。大型房企在获取资源优势十分突出，充足的土地储备进一步强化了其市占率持续提升的趋势。
各地调控进入微调阶段，限售、限价常态化稳定市场
目前各地调控政策进入微调阶段，主要针对投机炒房，核心目的求“稳”。2018年以来，出台调控政策的城市主要为前期无政策出台或政策力度不足、今年以来市场热度上升较快的城市，不同城市政策力度差异大。
行业融资难、融资贵现象日益突出，国有房企、龙头房企融资优势明显
房企融资方式主要包括银行开发贷、信托等非标融资、发行债券。从政策变化来看，银行开发贷、非标融资均面临不同程度的监管趋严影响，而债券发行虽然告别了2017年前三季度的“一刀切”情况，但主要发行主体仍以国企、上市品牌房企为主，募集资金用途多用于借新还旧，不能用于拿地和房地产项目建设(除住房租赁项目)。
从投资机构的风险偏好来看，投资机构更倾向于参考中房协或其他第三方机构出具的综合实力或销售排名，风险偏好由百强房企迅速收缩至前50甚至前30强，而房企信用债则受到行业下行、负面事件及监管趋严影响，市场风险偏好大幅降低，部分机构甚至对“民营房企”采取一刀切的态度。行业融资集中度上行明显，国有房企融资环境优于民营房企，而民营龙头融资环境又优于民营中小房企。

6. 研究股票价格与房地产价格应该选取什么类型的数据

摘要 国内外对房地产市场和股票市场价格波动关系的研究众多，大部分研究选择利用线性回归拟合、格兰杰检验、方差分析与协整检验等方法对一国月度或周度数据进行实证分析，结合投资资产定价、财富效应等经济学理论进行解释得出最终结论。现有研究并没有得出两者价格波动关系的一致性结论，本文文献综述根据现有研究将股市价格和房市价格波动关系划分成正向关系、负向关系以及不相关这三类（李爱华等，2014）。38776

7. 1929-1933年经济大危机中股票、现金和房地产走势

20世纪全球有两次规模最大的金融风暴。第一次是起源于1929年世界经济大危机带来的股票市场大崩盘；第二次发生在1973年到1974年间世界石油危机和随后的股票市场的空头走势。和第一次金融风暴相比，第二次并非因单日股票市场崩跌造成，其对美国家庭财富的负面影响也没有第一次那么全面而深刻，所以不是所有经历过那段日子的人都有相同的惨痛回忆。但是，对于金融专业人士来说，20世纪70年代中期的那次金融风暴的影响绝对不会亚于第一次，因为它是一次慢性的摧残过程，投资亏损面的扩大似乎永远没有停止。股票市场价格整体下跌超过60％，就连保守的公债投资人的财富也大幅蒸发；利率水平和通货膨胀涨幅飙高到两位数；油价高居不下；房屋分期贷款价格高得连中产阶级都无法承受，而当时的股票市场行情坏到了甚至连基金经理人也开始怀疑自身的投资策略是否出了问题。这直接导致了现代投资组合理论的诞生，成为现代投资理财的理论奠基过程中的重要转折点。所以，回顾现代投资理论的发展过程，可以清楚地区分出两种主要的理论流派，至于这两派理论到底谁优谁劣，至今还在争论不休，彼此的支持者虽然都倾心研究何者才是最佳投资方法，但最后的结论仍大不相同。我们并不想介入这样的争论之中，而是从巴菲特投资理论和一般投资人的投资理论这样两个方面来论述。

8. 世界各国在其泡沫经济时期股票市场的市盈率数值

香港证券市场是1949年以后一部分内地资金的转入才逐步发展起来的，但市场狭小，银行信贷是各公司的主要资金来源，到1962年也只有65家上市公司。1965年平均月营业额410万美元（约3200万港元），1967年8月31日恒生指数曾降至58.61点，香港证券交易所曾两次停市10天。1968年香港经济增长，使证券市场成为地方实业重要的资金来源，1969年平均月营业额2720万美元（约2.12亿港元），上市公司72家，同年12月17日远东证券交易所开张。1971年9月15日金银证券交易所开业，1972年九龙证券交易所有限公司开业，在如此狭小的地区拥有四个证券交易所是世界上罕见的。但是特殊的地理位置使香港发展为东南亚的金融中心，港英当局和中外财团的投资迅速增长。1972年香港四个证券交易所上市的股票190种，当年上市的就有98种，成交额达到43.397亿港元，是1969年的70多倍。1983年成交额达到482.17亿港元，比1968年增长了53倍，总市值达到了1734.5亿港元。在这期间香港股市也经历了1973年和1982年的两次暴跌。

70年代香港证券市场的迅速发展，使证券交易所挤满了家庭妇女、保姆和小贩，每周都有新上市的股票，由于忽略了证券交易的基本法则，一些股票在市盈率100倍以上的价格上交易，使恒生指数从1970年的211.9点暴涨到1973年3月的1775点，交易所对风险毫无准备，终于发生了暴跌，到1974年12月恒生指数跌到了150点。从1972年起香港证券交易委员会采取了一系列的规范化措施，并在1974 年提出四个交易所合并的设想，1977年形成统一的证券交易所取代原来的四个交易所的工作有显着的进展，建立了由证监会牵头并由四个交易所代表组成的工作班子。1980年7月7日香港联合交易所有限公司组成，1981年3月31日正式注册。1978年以后由于中国的改革开放政策极大地促进了香港的进出口和转口贸易，香港房地产兴旺，恒生指数又恢复到1972年的水平，1980年10月1日达到1810点，成交额达到957亿港元。1982年香港股市因佳宁事件和撒切尔夫人访华引发的所谓“信心危机”发生第二次暴跌，1983年初恒生指数跌至750点。1984年中英联合声明公布，人心稳定，恒生指数又上升到1200点。

1962年证券交易所正式开业，公开发行股票公司21家，其中上市公司18家，上市股票25种，面值54.9亿新台币，总市值为68.4亿。1967年编制了台湾证券交易所加权指数，1968年加权指数为111.75点，1973年由于纺织品出口激增，证券市场活跃，指数曾达到514.85。1974年第一次石油危机又导致指数暴跌至188.74点，以后四年的指数一直在200—300点徘徊，1978年随着经济的恢复指数上升到688.52点，1979年至1982年指数在400—500点区域内波动。台湾股市的狭小是因为大多数民营企业是传统家族式经营，不愿意发行股票便股权分散，从而使原有股东的利益受损。股市的交易制度不健全，投机性强，良好的公司也不敢贸然从股市上融资。
1986年9月22日香港被接纳为国际证券交易所联合会的正式成员，开始向国际金融市场迈进。当时香港共有上市公司258家，证券330种，其中260种是普通股票，21种是认购权证，7种是公司债券，1种是政府债券，36种是单位信托，5 种是优先股。1987年恒生指数接近4000点，但由于美国股市暴跌而引起的世界性股灾，香港股市在1987年12月7日跌到1894.94点，1990年重新恢复到3500点。90年代香港股市虽然也受到各种外界影响，但搞风险能力较强，1992年恒生指数曾达到12000点，到1997年1月香港已有550只股票，其中包括综合企业、航运货仓、酒店饮食、金融投资、地产建筑、零售传播、电子玩具、工业和公用事业九类，此外还有基金16只，认股权证36只，中国H股22只，共624只。

台湾股市80年代初的加权指数在400至500点徘徊，直到1986年才上升到1039.11点，此后几乎是翻倍的的增长，1987年达到4673点，1988年8789点，1989年10773点，1990年12495点，终于暴发了一次暴跌，从90年2月的12682点跌到10月份的2485点，跌幅达80%，到年底又回复到4530点，当时的355家证券公司受到不同程序的损失。
http://guancha.gmw.cn/show.aspx?id=4683

9. 美国股市房产股市盈率多少

一般10%左右。这个参考意义不大的。

10. 从95年开始的股票价格数据以及房地产价格的数据

劳动生产率的变化是产业发展方向的一个重要指标，它表达了劳动生产技术的提高，反映了技术进步对产出的影响。美国在二十世纪70~80年代，劳动生产率的增长率为1.7%，90年代末期达到约3.5%，增速提高一倍，呈现加速增长态势。90年代后半期劳动生产率的加速提高，有三个重要特点，第一，不可预测性。在半导体技术的研发初期，没有人能够预测到，ICT不断微型化使计算机得到普遍应用和信息技术飞速发展，改变了传统的生产、经营和管理方式，使产业结构发生极大变化。目前在发达国家，制造业中知识密集型行业如航空航天业、电子产品制造业、医药行业等，其发展速度远远超过传统制造业。
第二，半导体价格的加速下滑和ICT资本设备价格大幅下降，导致服务和产品生产部门增加ICT产品的资本投资，有的甚至减少了传统设备采购。企业制造以数字化为中心，使生产活动发生变化。
第三，1995年以后劳动生产率的提高很大程度上是服务业部门带动的。1995年以后，制造业劳动生产率还在以既定速度上升的时候，服务业部门劳动生产率出现快速上升。在73年以后至90年代中期的一段时间内，人们普遍认为服务业部门劳动生产率不会很大提升空间。但由于服务部门是信息技术的主要应用部门，所以在半导体技术在制造业上的应用和批量生产带来的降价效应，推动了服务部门劳动生产率的提高。这个过程很简单，半导体和ICT资本品价格的快速下降导致服务业部门增加其对ICT资本品的应用，由此提高了劳动生产率，以及整个国家的劳动生产率水平。迄今，美国私人部门实际GDP的四分之三甚至以上都来自源于服务业部门的贡献。
图表1表现的是美国大类行业劳动生产率在90年代中期以后呈现明显增长态势，计算机和电子产品制造业、汽车制造、交通运输仓储业和零售业都有较强增长。在这些行业中，计算机和电子产品制造更具有特殊表现，在1995~2000年间劳动生产率急剧上升。
2000~2002年间受到技术泡沫破裂的影响，计算机电子行业、交运及汽车行业劳动生产率的增长出现停顿或下滑，但03年以后继续前期的增长势头。因此，可以说，除了经济周期对行业发展的影响以外，科技革命和新技术的大规模应用是影响劳动生产率的一个重要因素。