❶ 从“摔杯”成交到撕毁协议，负债9971亿的融创也没钱了
最近，房地产商的日子都不太好过。恒大和宝能集团的债务危机持续发酵，而在2021年中期业绩交流会上刚刚豪言“除了我们以外都有可能暴雷”的融创董事会主席孙宏斌，转身就撕毁了和万达的酒店管理协议。看上去，总负债高达9971亿的融创中国并不像孙宏斌说的那样“宽裕”。
9月10日晚间，万达酒店发展（00169.HK）公告称，9月10日收到来自融创中国（01918.HK）的通知。通知称，融创中国已经通知万达酒店发展，由于新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整， 将终止与万达酒店发展签署的有关由融创集团持有且由万达酒店发展管理的21家酒店的管理协议。
根据公告，这21家酒店中包括19家正在运营的酒店和2家正在建设且尚未开始运营的酒店。
万达酒店表示，公司与融创中国目前正就有终止的后续安排及对于万达酒店的潜在补偿进行协商。
从公告看，这是融创中国单方面撕毁了和万达集团的酒店管理协议。
从“摔杯”成交到撕毁管理协议
这笔合作交易要追溯至2017年。
2017年7月10日，万达和融创中国双双宣布，旗下13个文旅项目按照注册资本的价格作价，加上76家酒店，打包以632亿元卖给融创。其中文旅项目以295.75亿元转让91%股权，酒店项目以335.95亿元全部转让。
不过，9天之后，2017年7月19日，融创又把富力地产拉进这笔交易，因为孙宏斌只想要万达文旅资产背后的4.5万亩土地储备（数据引自经济观察报2017年7月报道），至于酒店，孙宏斌拉来了富力地产董事长李思廉。不过，两方“相亲”变成3P(Partner)交易，而且据媒体说新加入的压价厉害，万达老王甚至在会议室里愤怒摔杯。
但是，愤怒也好，摔杯子也罢，大家还是要做生意的。最终，三家还是联姻成功，融创以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权。而富力地产以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权。
到2017年11月14日，万达酒店发展(00169)的公告再次调整了三方的交易内容，具体内容为：万达向富力地产出售54家酒店（包括52家已开业酒店和2家建设中酒店），向融创出售7家已开业酒店以及18间建设中酒店。也就是说，最后， 融创不得已还是收了25家万达酒店。
按照前述交易价格计算，单家酒店平均2.5亿元人民币，则融创接手的25家万达酒店收购价大约为60亿元人民币。
此次融创撕毁这笔酒店管理协议，当然跟疫情重创酒店业务有关，管理成本居高不下，酒店营收却越来越糟糕。但另一个重要原因是，在“三条红线”压力下，融创除了要降低负债率，也面临降低整体负债规模的巨大压力。从融创不惜撕毁与万达的协议、宁肯赔偿违约金看，融创的减债压力非常大。
沉重的负债
说到底，还是融创兜里的现金不太够用了。
2021年半年报显示，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债为9971.22亿元，资产负债率82.72%，比2020年末下降了1.24%。
截至2020年末，融创中国总资产为11084.05亿元，总负债9305.75亿元，净资产1778.3亿元，资产负债率83.96%。
从2015年的960亿元总负债，到2021年近万亿总负债，融创中国用了不到6年时间，将负债规模扩大了10倍！这些债务最终的风险承担者当然都是银行和其他金融机构。
从“三条红线”要求看，截至2021年6月末，融创中国净负债率约86.6%，非受限现金短债比约为1.11，剔除预收账款后的资产负债率约为76.0%。3条红线中，融创勉强达标了两条，但剔除预收账款后的资产负债率仍然踩“红线”。
非受限现金短债比虽然暂时达标，但并不安全。截至2021年6月末，融创手持非受限现金1011亿元，但短期有息负债高达910亿元，流动性捉襟见肘，稍有不慎就会再次踩线。
从过去3年看，融创利息支出高达146亿元、260亿元和152亿元，2021年上半年利息支出高达131亿元，但上半年净利润只有120亿元，还不够支付借贷利息。
这是一个非常危险的信号，孙宏斌在中报业绩会上表示，“要在三年内将融资成本从目前的8%左右降到5%以内”，这个愿望当然很美好，但负债率如此之高，评级降不下来，房地产融资成本只会越来越高。
更重要的是，未来的房地产销售趋势并不乐观。孙宏斌在2021年中期业绩会上坦言， “下半年的市场压力比较大，整个信贷市场资金比较紧张，今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
面对上万亿的负债，孙宏斌的豪言壮语“除了我们以外都有可能暴雷”除了给自己壮胆外，似乎没法说服投资人。自2020年初以来，融创中国的股价已经下跌了60%，目前还没有止跌的趋势。
随着恒大、宝能等巨头债务危机的发酵，过去几年扩张更猛的融创是否能独善其身，恐怕也要打一个大问号。
❷ 中国房企负债排行榜
10. 中海地产：负债4953亿
隶属于中国建筑集团有限公司的中海企业发展集团有限公司，成立于1979年，1992年港交所上市，2007年成为恒生指数成分股。拥有超过44年的房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍及港澳及内地80余城市。2022年，总资产9133亿，净资产3545亿，实现销售合约额2947.6亿，净利润244.2亿。
9. 龙湖集团：负债6607亿
龙湖集团控股有限公司是一家以物业业务为主的香港投资控股公司。连续5年入选“中国房地产开发企业综合实力10强”，3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，荣登“福布斯全球企业500强”，入选“2021年《财富》世界500强”。截至2023年6月30日，总资产9475.8亿，资产负债率为69.73%。
8. 招商蛇口：负债6671亿
招商蛇口工业区控股股份有限公司成立于1979年，隶属于招商局集团，主要打造智慧城市。2023年，在财富中国上市公司500强中排名第76位，较去年提升11位。
7. 华润置地：负债7899亿
华润置地有限公司是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，2010年成为恒生指数成分股。业务遍及中国内地27个城市，致力于客户满意度领先，产品与服务超越预期。2023年上半年，实现综合营业额729.7亿人民币，股东应占净利润137.4亿。
6. 融创中国：负债10027亿
融创中国控股有限公司是香港联交所上市的住宅及商业地产综合开发企业。坚持高端精品发展战略，产品涵盖多种物业类型。2023年中，总资产10699.71亿，资产负债率93.7%。
5. 绿地控股：负债10284亿
绿地控股集团有限公司是一家全球经营的特大型企业集团，成立于1992年，总部位于中国上海。业务涉及房地产、基建、消费、金融、健康、科创等领域。2023年，前三季度营业收入2536亿。
4. 保利发展：负债11039亿
保利发展控股集团股份有限公司是中国保利集团控股的大型上市公司，成立于1992年。业务聚焦不动产投资开发、资产运营、资本运作。2023年，位居《福布斯》世界排名第243位。
3. 万科：负债12396亿
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国领先的城乡建设与生活服务商。业务包括房地产开发、物业服务、租赁住宅等。2023年三季度末，总资产1.647万亿，负债1.2396万亿。
2. 碧桂园：负债13642亿
碧桂园控股有限公司是位于广东顺德的中国最大新型城镇化住宅开发商。业务涵盖物业发展、建安、装修、物业管理等。2023年1月至9月，实现权益销售金额约1549.8亿。
1. 中国恒大：负债23882亿
中国恒大集团是一家在香港联交所主板上市的国际企业集团，总部位于深圳。2023年9月28日，许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。截至中，总资产17440亿，总负债23882亿。