❶ 從「摔杯」成交到撕毀協議，負債9971億的融創也沒錢了
最近，房地產商的日子都不太好過。恆大和寶能集團的債務危機持續發酵，而在2021年中期業績交流會上剛剛豪言「除了我們以外都有可能暴雷」的融創董事會主席孫宏斌，轉身就撕毀了和萬達的酒店管理協議。看上去，總負債高達9971億的融創中國並不像孫宏斌說的那樣「寬裕」。
9月10日晚間，萬達酒店發展（00169.HK）公告稱，9月10日收到來自融創中國（01918.HK）的通知。通知稱，融創中國已經通知萬達酒店發展，由於新冠疫情的影響及融創中國商業戰略的調整， 將終止與萬達酒店發展簽署的有關由融創集團持有且由萬達酒店發展管理的21家酒店的管理協議。
根據公告，這21家酒店中包括19家正在運營的酒店和2家正在建設且尚未開始運營的酒店。
萬達酒店表示，公司與融創中國目前正就有終止的後續安排及對於萬達酒店的潛在補償進行協商。
從公告看，這是融創中國單方面撕毀了和萬達集團的酒店管理協議。
從「摔杯」成交到撕毀管理協議
這筆合作交易要追溯至2017年。
2017年7月10日，萬達和融創中國雙雙宣布，旗下13個文旅項目按照注冊資本的價格作價，加上76家酒店，打包以632億元賣給融創。其中文旅項目以295.75億元轉讓91%股權，酒店項目以335.95億元全部轉讓。
不過，9天之後，2017年7月19日，融創又把富力地產拉進這筆交易，因為孫宏斌只想要萬達文旅資產背後的4.5萬畝土地儲備（數據引自經濟觀察報2017年7月報道），至於酒店，孫宏斌拉來了富力地產董事長李思廉。不過，兩方「相親」變成3P(Partner)交易，而且據媒體說新加入的壓價厲害，萬達老王甚至在會議室里憤怒摔杯。
但是，憤怒也好，摔杯子也罷，大家還是要做生意的。最終，三家還是聯姻成功，融創以438.44億元收購萬達13個文旅項目的91%股權。而富力地產以199.06億元收購77家城市酒店全部股權。
到2017年11月14日，萬達酒店發展(00169)的公告再次調整了三方的交易內容，具體內容為：萬達向富力地產出售54家酒店（包括52家已開業酒店和2家建設中酒店），向融創出售7家已開業酒店以及18間建設中酒店。也就是說，最後， 融創不得已還是收了25家萬達酒店。
按照前述交易價格計算，單家酒店平均2.5億元人民幣，則融創接手的25家萬達酒店收購價大約為60億元人民幣。
此次融創撕毀這筆酒店管理協議，當然跟疫情重創酒店業務有關，管理成本居高不下，酒店營收卻越來越糟糕。但另一個重要原因是，在「三條紅線」壓力下，融創除了要降低負債率，也面臨降低整體負債規模的巨大壓力。從融創不惜撕毀與萬達的協議、寧肯賠償違約金看，融創的減債壓力非常大。
沉重的負債
說到底，還是融創兜里的現金不太夠用了。
2021年半年報顯示，融創中國總資產為12054.53億元，總負債為9971.22億元，資產負債率82.72%，比2020年末下降了1.24%。
截至2020年末，融創中國總資產為11084.05億元，總負債9305.75億元，凈資產1778.3億元，資產負債率83.96%。
從2015年的960億元總負債，到2021年近萬億總負債，融創中國用了不到6年時間，將負債規模擴大了10倍！這些債務最終的風險承擔者當然都是銀行和其他金融機構。
從「三條紅線」要求看，截至2021年6月末，融創中國凈負債率約86.6%，非受限現金短債比約為1.11，剔除預收賬款後的資產負債率約為76.0%。3條紅線中，融創勉強達標了兩條，但剔除預收賬款後的資產負債率仍然踩「紅線」。
非受限現金短債比雖然暫時達標，但並不安全。截至2021年6月末，融創手持非受限現金1011億元，但短期有息負債高達910億元，流動性捉襟見肘，稍有不慎就會再次踩線。
從過去3年看，融創利息支出高達146億元、260億元和152億元，2021年上半年利息支出高達131億元，但上半年凈利潤只有120億元，還不夠支付借貸利息。
這是一個非常危險的信號，孫宏斌在中報業績會上表示，「要在三年內將融資成本從目前的8%左右降到5%以內」，這個願望當然很美好，但負債率如此之高，評級降不下來，房地產融資成本只會越來越高。
更重要的是，未來的房地產銷售趨勢並不樂觀。孫宏斌在2021年中期業績會上坦言， 「下半年的市場壓力比較大，整個信貸市場資金比較緊張，今年下半年的銷售壓力很大，預計下半年市場還是會比較慘烈的。」
面對上萬億的負債，孫宏斌的豪言壯語「除了我們以外都有可能暴雷」除了給自己壯膽外，似乎沒法說服投資人。自2020年初以來，融創中國的股價已經下跌了60%，目前還沒有止跌的趨勢。
隨著恆大、寶能等巨頭債務危機的發酵，過去幾年擴張更猛的融創是否能獨善其身，恐怕也要打一個大問號。
❷ 中國房企負債排行榜
10. 中海地產：負債4953億
隸屬於中國建築集團有限公司的中海企業發展集團有限公司，成立於1979年，1992年港交所上市，2007年成為恆生指數成分股。擁有超過44年的房地產開發與不動產運營管理經驗，業務遍及港澳及內地80餘城市。2022年，總資產9133億，凈資產3545億，實現銷售合約額2947.6億，凈利潤244.2億。
9. 龍湖集團：負債6607億
龍湖集團控股有限公司是一家以物業業務為主的香港投資控股公司。連續5年入選「中國房地產開發企業綜合實力10強」，3次入選「福布斯亞太區最佳上市公司50強」，榮登「福布斯全球企業500強」，入選「2021年《財富》世界500強」。截至2023年6月30日，總資產9475.8億，資產負債率為69.73%。
8. 招商蛇口：負債6671億
招商蛇口工業區控股股份有限公司成立於1979年，隸屬於招商局集團，主要打造智慧城市。2023年，在財富中國上市公司500強中排名第76位，較去年提升11位。
7. 華潤置地：負債7899億
華潤置地有限公司是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一，2010年成為恆生指數成分股。業務遍及中國內地27個城市，致力於客戶滿意度領先，產品與服務超越預期。2023年上半年，實現綜合營業額729.7億人民幣，股東應占凈利潤137.4億。
6. 融創中國：負債10027億
融創中國控股有限公司是香港聯交所上市的住宅及商業地產綜合開發企業。堅持高端精品發展戰略，產品涵蓋多種物業類型。2023年中，總資產10699.71億，資產負債率93.7%。
5. 綠地控股：負債10284億
綠地控股集團有限公司是一家全球經營的特大型企業集團，成立於1992年，總部位於中國上海。業務涉及房地產、基建、消費、金融、健康、科創等領域。2023年，前三季度營業收入2536億。
4. 保利發展：負債11039億
保利發展控股集團股份有限公司是中國保利集團控股的大型上市公司，成立於1992年。業務聚焦不動產投資開發、資產運營、資本運作。2023年，位居《福布斯》世界排名第243位。
3. 萬科：負債12396億
萬科企業股份有限公司成立於1984年，是中國領先的城鄉建設與生活服務商。業務包括房地產開發、物業服務、租賃住宅等。2023年三季度末，總資產1.647萬億，負債1.2396萬億。
2. 碧桂園：負債13642億
碧桂園控股有限公司是位於廣東順德的中國最大新型城鎮化住宅開發商。業務涵蓋物業發展、建安、裝修、物業管理等。2023年1月至9月，實現權益銷售金額約1549.8億。
1. 中國恆大：負債23882億
中國恆大集團是一家在香港聯交所主板上市的國際企業集團，總部位於深圳。2023年9月28日，許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施。截至中，總資產17440億，總負債23882億。