㈠ 2016年的樓市到底會怎麼樣
您好！
2015年，杭州房地產市場重新火爆，房價明顯上漲。這基於很多原因，政策面的扶持，房貸利率持續下行，普遍二孩政策落地等。這些政策疊加使得杭州就連土地市場都交出了高分答卷，不禁讓人對2016年的市場喜憂參半：這樣的旺市能在今年保持下去嗎？能持續多久？風險何在？
盡管早有人預判今年的行情再次上揚，但同時也有唱衰的聲音提出了危言聳聽的「崩盤論」。越是沒有一個篤定的答案，對於2016年的樓市才會有更多的期待。如果非要對今年的樓市做一些揣測，也許可以從以下幾方面說起：
今年的房價誰說了算？
無論你是否會在2016年和樓市發生買賣關系，都會關心一個核心問題：今年房價會怎麼走，漲價還是降價，還是維持原樣。
1月19日，國家統計局公布2015年12月份全國70個大中城市新建商品房價格走勢，其中住宅和二手住宅價格延續前一月走勢，雙雙同比漲幅擴大。而與此同時，大部分三線城市仍然處於庫存逐步消化階段，所以房價仍在環比下降。
中原地產市場研究總監張大偉分析，由於各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現象今年仍將持續。
和全國將大范圍出現分化現象一樣，杭州也會呈現出非常明顯的個體差異。舉個例子，2015年杭州市區新建商品房簽約均價為16182元/平方米，相比2014年的15653元/平方米上漲了3.8個百分點，而聚焦到個盤，杭州市兩個漲幅最大的樓盤分別是綠城·運河宸園以及建工·EFC，兩者一年的單價漲價都超過30%，遠超其他住宅類項目。同時，這兩個樓盤的成交情況也堪稱火爆。
房地產專家認為，如果政策寬松的力度和餘地不再加大的話，類似於這樣的分化還將趨於明顯，好賣的項目量價齊漲，滯銷的項目降價都未必換得理想的成交量。
從整體價格趨勢而言，今年出現明顯漲幅的可能性不大。在2015年12月21日閉幕的中央經濟工作會議上，化解房地產庫存被列為2016年中國經濟社會發展五大任務之一，中央還明確鼓勵開發商降價，這是史無前例的。
當然，企業作為市場主體，是否會順應中央號召也會從自身考慮出發。例如上市公司降價可能帶來盈利下滑、小開發商降價可能就面臨破產，此外去年高企的土地價格，也決定了今年的商品房從成本上就很難做出讓步。所以，今年的房價一定不會是政府、開發商或是購房者任何單方面可以決定的。
房地產重回投資時代？
盡管房價暴漲的行情不復存在，但不動產依舊被認作是相對穩定的投資渠道。更何況，自從2015年6月19日股市暴跌以來，大盤指數一直在3000點徘徊，加之短暫「生存」的熔斷機制過後，直接令不少股民心灰意冷，又重新轉戰到房地產。
根據一份去年年末的調查報告顯示，假如手裡有50萬元，30％的老百姓還是更願意投入樓市，投入股市的只佔15％。55％的群眾則表示兩者皆不買。傾向買房的百姓表示：「房子畢竟是增值產品，目前股市太不穩定。」就如杭州市場來說，去年「日光碟」已經重回市場，賣得好的更是比比皆是。
那麼，買房的購房者比例當中，有多少是自住，又有多少是用於投資的？根據杭州市透明售房研究院出具的一份報告顯示，去年60平方米以下的小戶型商業房源是商業地產的簽約主力，佔到簽約總量的75%；如果按照總價區分，100萬元以下的商鋪、辦公類房源佔到商業地產總比例的70%及78%。可見，低門檻的投資產品更受市場歡迎，且符合投資者近幾年的投資需求。
除了商業地產以外，記者從熱銷的住宅項目了解到，隨著市場持續升溫，溫州、台州購房者重返杭州置業的比例越來越高。雖然不及2009年以前的炒房勢頭，但置業信心明顯回升。
從長遠來看，房價上漲是必然事件，此時正是買房好時機。各大政策、現狀都為購房者提供了良好的購房窗口。股票牛市已過，下一個牛市或將再等5年。但是，盲目的炒房，只會導致樓市供不應求，房價飛漲。所以投資房產還是需要保持理智，多方位了解再下手。其實不管炒房還是炒股，都應結合自身條件，選擇自己的剛性需求。
庫存量降得下來嗎？
透明售房研究院院長方張接認為，隨著2015年一系列政策措施的實施，杭州的房地產市場有效提振了市場信心，呈現出「量升價穩」的積極態勢，商品房庫存的去化周期已經顯著縮短，整體趨勢積極向好。
數據顯示，截至2015年年末，杭州市區（包括蕭山、餘杭）可售商品住房97830套，同比減少5.5%，主城區34364套，同比減少7.1%；從去化周期看，按近一年的月均成交套數計算，市區新建商品住房庫存去化周期為10.6個月，主城區9.4個月，較2014年同期明顯縮短。市場整體的供求關系得到了較大改善。
「可售商品房數量依然在高位運行，但這其中存在著區域分布不均衡和庫存結構不合理等問題。」他認為，2015年以來杭州房地產市場出現了許多積極變化，自住型需求得到了釋放，商品房庫存壓力有所緩解，去庫存的成效來之不易。今年應該更加科學地分析和對待庫存結構。
從什麼地方著手是最有效的去庫存辦法？浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬認為，應該從土地源頭管控，建立有效的供給配比。首先政府對土地源頭要進行有效管控，庫存量大的地方停止或減少土地供應，要摸清顯性存量和隱性存量，針對性地建立起有效的土地供給配比機制。其次，政府應當降低開發商不合理的稅費，鼓勵開發商降價。同時，房企應當更加理性投資、決策，密切跟蹤市場變化，要去研究城市人口與房地產的匹配關系，不能盲目拿地。
虞曉芬還建議，杭州的公建量太大，造成寫字樓租金和寫字樓銷售價格與城市發展狀態很不匹配，形成了大規模的空置、浪費。「建議政府在有的區域，特別是住宅供不應求的區域，可以允許部分公建用地改變用途，加快公建去庫存。」
浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授則指出，做好供給側結構性改革，那麼對庫存會起到明顯的優化作用。
「政府應該鼓勵購房，無論是自住型消費還是投資型購房。同時，加快基礎設施建設，尤其是交通體系這一短板。我們還可以從人口集聚的角度出發，通過非戶籍人口的戶籍化、居住證制度改革，吸引全國各地的購房者到杭州來置業。」賈生華認為，如果這些想法和建議最終都能落到實處，降低庫存量並不是難事。
會出現更貴的地價嗎？
杭州的土地市場在2015年下半程徹底進入了「高燒期」。濱江、文暉、橋西、上塘、奧體等地塊先後刷新板塊價格，高溢價率屢被刷新，地王接連涌現。每次只要是優質地塊出讓，都會受到房企的激烈爭奪。
進入2016年，土地熱度更上一層樓。1月6日，信達地產以36679元/平方米的創紀錄樓面價拿下錢江新城南星單元宅地，直接把剛剛開閘的土地市場燒到了沸點。
那麼接下來的土地市場，還會有更貴的土地出現嗎？答案是有可能。
根據最新公布的2015主城區第四期讀地手冊，不少宅地具備了這樣的條件。譬如，盛產高價地的南星單元，有1宗47.85畝宅地計劃出讓，這宗土地與杭州新地王僅一街之隔，形狀更加方正。
還有2宗位於湖墅單元、翠苑單元的宅地，也具備創造高溢價的可能。離2宗地塊最近的融信·杭州公館項目，2014年1月拿地價高達25785元/平方米，剔除1.6萬平方米保障房面積，實際樓面價已超過30000元/平方米。
此外，如果市中心潮鳴艮山單元的2宗宅地掛牌出讓，也必將引發房企爭搶。地塊面積28.2畝和21.6畝，位於鳳起路與環城東路西南角，是市中心少有的優質宅地。
二手房行情還會一路走高？
根據透明售房網數據統計顯示，2015年，杭州市主城區二手房共計成交44891套，同比2014年的25735套增長74.44%，月度交易量大部分維持在3300套以上。可以說這個總交易量已經超過過去5年的年均交易量，同時距離2009年51021套的歷史峰值，僅有6130多套的差距。成交量的高低，也直接表明了買賣雙方對整個二手房市場的最終認可程度。
那麼，2016年的二手房市場會怎麼走，是否還會延續2015年的勢頭？根據我愛我家市場研究中心的分析，二手房交易量超過去年的可能性不大，預計會沖高回落。原因在於今年樓市政策頻繁發力，不僅釋放了一大部分市場需求，也提前透支了明後年的漲幅。而對於今年市場行情走勢，還要取決於後續樓市政策的出台，如果政策力度再次發力，市場可能會出現階段性的調整。
價格方面，今年二手房價格保持穩定或小有回升的可能性極大。一方面隨著城市化進程的不斷深入，市政配套設施的不斷完善，必將給市場帶來大量拆遷，也將給市場帶來一定量的購房需求，加之此前已積壓尚未釋放的購房需求，供不應求的態勢會刺激房價的上漲。另一方面由於去年以來土地價格不斷上漲，「地王」屢創新高，在成本因素作用下，勢必會影響二手房掛牌價格的走向。
此外，預計今年以剛性需求為主的總體格局將繼續維持，但以改善為目的的購房需求還將出現新一輪的增長。單獨二胎政策的放開，也將成為助推改善型需求的一個增長點。
望採納謝謝