❶ 華夏幸福自救
2020年受調控政策及疫情影響，華夏幸福三季度銷售回款大幅度下降，一年內到期債務超過千億規模。2021年初，華夏幸福先後被穆迪、惠譽、中誠信等評級機構下調信用評級，中融信託的兩筆信託融資也被傳逾期。
華夏幸福的情況引起了廣泛關注，1月21日，上交所對華夏幸福下發了監管工作函。
實際上，從2020年12月，華夏幸福與平安就開始商討應對方案，一方面加大銷售和回款緩解現金壓力，另一方面與平安商討相關資產交易價格。2018年入股以來，平安累計向華夏幸福投入超過300億元。
自救的同時，河北方面也開始協助華夏幸福脫困，首個動作是援助95億元現金。「我們並不是沒錢，而是產業新城的賬款回不來。」另一位華夏幸福的人士認為，華夏幸福暫時出現的困難，直接原因是環京區域限購及疫情等因素對銷售回款帶來的影響。
危機
1月20日，華夏幸福發布公告，對「16華夏債」14.8億元債券全部實施回售，並於1月23日前對這筆債券進行轉售。截稿前，華夏幸福還未公布進一步信息。
此前傳出河北省將有條件援助華夏幸福的95億元現金，首筆30億元資金中的15億元將用來回售「16華夏債」。
這筆在2023年到期的債務，投資人沒有在回售期選擇繼續持有，一定程度顯示了投資人對華夏幸福償債能力的擔憂。
企業預警通數據顯示，華夏幸福及子公司存量債券余額為522億元，2021年到期債券接近200億元，其中2021年3月需要償還的債券有78億元。
除了國內信用債，華夏幸福還有45.6億美元的海外債，其中有16.7億美元需要在半年內償還。綜合來看，2021年華夏幸福需要償還的國內信用債和美元債合計規模超過300億元。
信用債只是華夏幸福短期負債的部分。根據2020年三季報，截至2020年9月底，華夏幸福有息負債規模2226億元，其中一年內到期負債1177億元，而同期華夏幸福的現金為386億元。
華夏幸福現金對短期負債覆蓋比為0.33左右，與2020年中相比，進一步惡化。按照2020年中報數據，在42家主要房企中，華夏幸福現金短債比僅高於恆大和富力，低於其他39家房企。
現金短債比作為企業一項財務指標，反映了償債能力，一般房企會通過加大銷售回款力度來彌補現金流不足。但是對華夏幸福來說，由於重倉的環京區域限購，疊加2020年疫情影響，銷售回款乏力。
2020年1-9月，雖然華夏幸福的產業園區回款同比上升37%，但由於房地產簽約銷售同比下滑60%，使得最終當期銷售額只有600億元，下滑超過四成。
在房地產銷售貢獻方面，雖然其他區域貢獻逐步加大，但京津冀區域依然是最重要的糧倉，銷售面積佔比超過4成，結算佔比達到了47%。
多位華夏幸福的人士透露，2017年，環京區域限購對華夏幸福造成的影響一直持續到現在，雖然近年華夏幸福在區域和業務布局上均在不斷調整，用以緩解環京限購帶來的壓力，但調整發揮作用需要時間。
根據2020年三季報，華夏幸福產業新城土地儲備中，待開發面積及一級土地整理面積，京津冀區域的佔比不斷下降，但在850萬平方米的計容土儲面積中，京津冀區域的佔比依然接近八成。
而2021年又是房企償還債務的高峰期，根據機構統計，2021年房地產行業到期債務規模達到10909億元，為近年峰值，其中信用債到期規模總額在8成左右。
華夏幸福同樣如此，2021年是其償債高峰期。目前市場傳言，華夏幸福向中融信託發行的兩筆信託借款逾期。
如何面對千億之巨的到期負債，對華夏幸福而言，是一道艱難的考題。華夏幸福方面表示，目前公司正在積極化解相關債務帶來的風險和影響。
自救
2020年三季度，大部分房企的銷售業績已經恢復至常態，個別房企業績還出現大幅增長。華夏幸福是少數業績出現下滑的企業之一。
三季度業績出籠後，華夏幸福管理層和第二大股東平安方面開始積極溝通，試圖尋找一個性價比更高的脫困方案。
據多位華夏幸福人士證實，王文學為首的大股東、平安及管理層，針對華夏幸福的現狀和救助方案進行了多次討論，就可能出現的局面進行了推演，並商討不同情況下的應對方案和措施，包括：
第一，對部分優質的產業新城項目，加大與第二大股東平安和華夏幸福南方總部的協同效應，對部分重資產進行變現。2020年，這一模式已經率先在固安產業新城落地。
第二，對部分三四線產業新城項目，加快平台化進程，從土地、房地產項目、公共設施運營等多個維度引入合作方，加快資產變現力度。
這些措施與方案的執行力度，基於平安和外部資源的意願，也基於華夏幸福實際狀況，不同狀況下，資源處置方式和力度不同。
一位華夏幸福的人士表示，原本產業新城的房地產項目均由華夏幸福自行開發，從2017年開始引入外部開發商合作，目前已經與20家左右的房企有過合作的案例。
華夏幸福此前的合作僅限於房地產項目的合作開發，而未來，無論深度還是廣度都將進一步擴展。包括不排除外部房企獨立開發產業內的房地產項目、商辦項目，以及相關資產進行資產證券化等方式。「主要看到了哪一步。」上述華夏幸福人士表示，「幾個老闆在商討過程中，對不同情況採取的措施進行了推演，不是說我們一下就要把資產都賣出去。」
在華夏幸福實施自救的同時，河北方面也積極協助華夏幸福渡過難關，提供95億元財政支持只是其中之一。
據多方信息證實，目前河北方面正在與包括華夏幸福債權人在內的金融機構進行溝通，以避免出現釜底抽薪的極端情況，包括：
第一，與銀行等機構溝通，避免出現斷貸、抽貸、停貸等情況。對華夏幸福脆弱的財務狀況來說，類似極端情況顯然無法承受。截至2020年中，華夏幸福還有2824億元的銀行授信額度未用；
第二，與華夏幸福的債權機構協調，對部分到期或即將到期而無法償還的債務進行展期，避免出現集中兌付。從2020年三季度財報來看，華夏幸福到期債務佔有息負債的一半左右，在房企中佔比較高。
截至2020年12月12日，華夏幸福擔保總額為1598億元，其中對非並表參股公司擔保額不到5億元。華夏幸福人士也表示，與同行相比，華夏幸福並沒有太多表外負債，看不見的風險相對小。
資產幾何
截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產業新城項目，其中河北省內項目18個，尤其是固安、大廠、香河等環京區域項目，支撐起華夏幸福收入的半壁江山。
2016年，華夏幸福銷售額首次跨入千億房企陣營，位列中國房企百強榜第8位。2017年5月，環京地區出台以縣級為單位的調控政策，華夏幸福首當其沖。
2018年，在河北的牽線下，華夏幸福引入平安作為戰略股東，華潤置地出身的吳向東和俞建介入華夏幸福管理，一起主導了華夏幸福組織架構和人事考核等方面的變革，並成立了與平安深入協同的南方總部。
為了化解重倉京津冀的風險，華夏幸福一方面有意識地加大非京津冀區域的投資力度，環南京、環杭州、環鄭州和環武漢等區域貢獻佔比開始上升，同時減少對部分低效項目的投入力度。
另一方面，以吳向東為首的南方總部，重點在一二線城市核心區域發展集商辦住為一體的綜合體項目，目前在武漢、南京、哈爾濱、桂林等地落地項目，同時在珠三角廣泛介入城市更新項目。
上述華夏幸福人士透露，南方總部及吳向東團隊的加入，使得華夏幸福在產業新城的發展內涵更加多元，與地方政府談判的籌碼和話語權更大。
產業新城本身回款周期長、回款慢，在房地產市場上行過程中，通過房地產銷售回款可以彌補產業新城回款慢的缺陷；一旦樓市轉冷，這一短板造成的影響也會加劇。
與其他房企相比，華夏幸福的合同資產規模較大，截至2020年9月底，以1343億元位居房地產行業第二位；二是應收賬款規模大，同期華夏幸福以547億元位居房地產行業第三名。萬科等典型房企的這兩個指標規模均在幾十億元級別。
據華夏幸福人士透露，產業新城園區回款較慢，通常情況下，從結算到回款需要一到兩年時間。「結算完，還需要地方兩會批准確認，兩會每年召開一次，錯過了就得第二年，而且批准納入當年預算了，還得政府有錢才行。」
華夏幸福的合同負債中大部分即為已經完工未結算的產業服務收入，而應收狀況則多數為已結算未付款收入，華夏幸福的應收賬款的欠款人中幾乎清一色為地方政府。
2020年中報顯示，華夏幸福應收賬款前五欠款人中分別為固安新興示範區財政局、沙城經開區管委會、溧水經開區管委會、嘉善商服區管委會和大廠縣財政局，欠款總額近280億元。
華夏幸福也在利用部分應收賬款做抵押進行融資，2020年，華夏幸福利用多地產業新城綜合咨詢服務費共計12億元應收款為抵押，向廊坊銀行獲得10億元融資。本次被傳違約的中融信託借款，其中一筆抵押物為大廠財政局的應收賬款。
截至2020年三季度末，華夏幸福持有待開發的土地面積588萬平方米，一級土地開發面積1112萬平方米，計容建築面積1168萬平方米，涉及總投資超過5000億元。其中有317萬平方米的計容面積為商辦綜合體項目。
此外，由於產業新城涉及成片開發，除了已經獲取的土地，華夏幸福旗下還有眾多權益內的土地及基礎設施相關資產，這些資產，成為華夏幸福的重要砝碼。